בעמוד הזה
מעבר למחיר הנכס, רכישה בקפריסין כרוכה בעלויות נלוות שכדאי לתכנן מראש — מע״מ, אגרת העברת בעלות ושכר טרחת עורך דין. ההרכב המדויק תלוי בסוג הנכס (חדש מקבלן או יד שנייה), בשוויו ובנסיבות. המדריך מפרט כל רכיב, נכון ל-2026, עם דוגמה מספרית ופנייה למחשבון לאומדן אישי.
מע״מ (VAT)
על נכס חדש מקבלן חל בדרך כלל מע״מ בשיעור סטנדרטי של 19%. נכס יד שנייה בדרך כלל אינו חייב במע״מ.
קיים מסלול מע״מ מופחת של 5% על 130 המ״ר הראשונים של דירת מגורים ראשונה וקבועה, בכפוף לתקרות: שווי הדירה עד 350,000 יורו, סך העסקה עד 475,000 יורו ועד 190 מ״ר. תנאים נוספים: זו דירת המגורים העיקרית שלכם בקפריסין, ולא קיבלתם אישור מע״מ מופחת ב-10 השנים האחרונות (נכון ל-2026).
הזכאות למע״מ מופחת יכולה לחסוך עשרות אלפי יורו — אך היא מותנית ותלוית-נסיבות. אמתו אותה מול עורך דין לפני החתימה.
אגרת העברת בעלות (Transfer Fees)
אגרת ההעברה מחושבת על שווי הנכס במדרגות של 3% עד 8% (3% עד 85,000 יורו, 5% עד 170,000 יורו, 8% מעבר לכך). אך יש שתי הקלות משמעותיות: אם שולם מע״מ על הנכס (כלומר רוב הנכסים החדשים) — אין אגרת העברה כלל; ואם העסקה פטורה ממע״מ (נכס יד שנייה) — האגרה מופחתת ב-50% (נכון ל-2026).
אגרת בולים — בוטלה מ-2026
עד סוף 2025 חלה אגרת בולים על חוזה הרכישה (0.15%–0.20%, בתקרה של 20,000 יורו). בעקבות חוק 239(I)/2025, אגרת הבולים בוטלה לחוזים שנחתמים מ-1 בינואר 2026 ואילך — כלומר אפס. זו הקלה ישירה בעלויות לכל מי שקונה היום.
שכר טרחת עורך דין
מומלץ למנות עורך דין עצמאי משלכם שמלווה את בדיקת הנאותות, החוזה והעברת הבעלות. שכר הטרחה נע לרוב סביב 1% ממחיר הנכס בתוספת מע״מ (נכון ל-2026, נקבע מולכם), ומהווה חלק מהעלות הכוללת.
עלויות נוספות שכדאי לתקצב
- שמאות ואגרות בנק אם נלקחת משכנתא.
- רישום המשכנתא ברשם המקרקעין.
- חיבורי חשמל, מים וארנונה עירונית ראשונית.
- עלויות העברת הכספים מישראל והמרת המטבע (משקלים ליורו).
דוגמה מספרית
דירה חדשה מקבלן בשווי 300,000 יורו שאינה דירת מגורים ראשונה: מחיר 300,000 יורו + מע״מ 19% (כ-57,000 יורו) + שכר טרחת עו״ד כ-1% (כ-3,000 יורו + מע״מ). אגרת העברה: אפס, כי שולם מע״מ.
אותה דירה כדירת מגורים ראשונה עשויה להיות זכאית למע״מ מופחת של 5% על 130 המ״ר הראשונים — חיסכון של עשרות אלפי יורו. הדוגמה להמחשה בלבד; המספרים תלויים בנכס ובזכאות.
החישוב הוא אומדן בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מס. העלויות הסופיות נקבעות מול עורך הדין ורשויות קפריסין.
מע"מ מופחת של 5% חל על 130 המ"ר הראשונים לדירה ראשונה למגורים בקפריסין, עד תקרת שווי, בכפוף לאישור הרשויות. הבדיקה הסופית מול עורך הדין.
מסי המשך ומכירה עתידית
לאחר הרכישה אין בקפריסין מס נכס ארצי שנתי (בוטל ב-2017), אך יש אגרות עירוניות ומקומיות שוטפות. במכירה עתידית עשוי לחול מס רווחי הון (CGT) בשיעור 20% על הרווח, בכפוף לפטורים והקלות — כדאי לבדוק מול יועץ מס, כולל הדיווח בישראל.
שאלות נפוצות
כמה עולה לקנות נכס בקפריסין מעבר למחיר?
העלויות העיקריות: מע״מ (19%, או 5% מופחת לדירת מגורים ראשונה בכפוף לתנאים), שכר טרחת עו״ד (כ-1% + מע״מ), ואגרת העברה (3%–8%) — אך אפס אגרת העברה אם שולם מע״מ על הנכס. אגרת הבולים בוטלה מ-2026. נכון ל-2026; לאומדן אישי השתמשו במחשבון.
מתי מקבלים מע״מ מופחת של 5%?
על 130 המ״ר הראשונים של דירת מגורים ראשונה וקבועה, בתנאי ששווי הדירה עד 350,000 יורו, סך העסקה עד 475,000 יורו ועד 190 מ״ר, ושלא קיבלתם אישור כזה ב-10 השנים האחרונות. יש לאמת זכאות מול עורך דין.
האם משלמים גם מע״מ וגם אגרת העברה?
לא. אם שולם מע״מ על הנכס (רוב הנכסים החדשים) — אין אגרת העברה. אגרת ההעברה חלה בעיקר על נכסי יד שנייה שאינם חייבים במע״מ, ואז היא מופחתת ב-50%.
האם עדיין משלמים אגרת בולים בקפריסין?
לא לחוזים שנחתמים מ-1 בינואר 2026 ואילך — אגרת הבולים בוטלה (חוק 239(I)/2025). לפני כן היא חלה בשיעור 0.15%–0.20% עד תקרה.
יש מס נכס שנתי בקפריסין?
מס הנכס הארצי בוטל ב-2017. נותרו אגרות עירוניות/מקומיות שוטפות בלבד. במכירה עתידית עשוי לחול מס רווחי הון של 20% על הרווח.